О работе управляющих компаний

27сентября 2013 г.в Общественной палате Костромской области комиссия по вопросам строительства, ЖКХ и тарифной политики провела заседание круглого стола «Об уровне работы управляющих компаний по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирных домов, обеспечению непрерывности и качества коммунальных услуг, соблюдению законодательства в сфере жилищных правоотношений».

Участники заседания заслушали информацию департамента ТЭК и ЖКХ Костромской области, Государственной жилищной инспекции Костромской области, Костромского регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ, управляющих компаний ООО «Юбилейный 2007» и ООО УК «Жилищно-коммунальное хозяйство».

В своей резолюции участники заседания круглого стола отмечают, что сложившаяся в Костромской области ситуация в сфере управления содержанием и текущим ремонтом многоквартирных домов, обеспечения бесперебойных и качественных коммунальных услуг, надлежащего государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля не в полной мере соответствует требованиям законодательства РФ. Об этом свидетельствуют следующие факты:

• Из 30313 многоквартирных домов в жилом фонде области только 8205 (27%) обслуживаются управляющими организациями. В 1976 МКД (6%) созданы товарищества собственников жилья. В остальных 19360 МКД (63,3%) осуществляется непосредственное управление. В сфере содержания и ремонта общедомового имущества работают 92 управляющие организации. В основном это общества с ограниченной ответственностью с уставным капиталом 10 000 рублей. По результатам открытого конкурса, согласно постановления Правительства РФ № 75, являющегося барьером для вхождения в рынок содержания МКД несостоятельных компаний, заключены договора только с 483 домами или всего 5,6% от всех домов, принятых в управление управляющими организациями. В городах: Костроме, Шарье, Галиче конкурсы по отбору УК не проводились.
• Все договора управления МКД не содержат существенных условий для публичных возмездных договоров, установленных Гражданским кодексом РФ и Правительством РФ о страховании ответственности управляющих организаций за ненадлежащее содержание общего имущества МКД путем безотзывной банковской гарантии, либо залога депозита исполнителя. В абсолютном большинстве договоров отсутствуют количественные показатели общедомового имущества, отмежеванной придомовой территории, без которых невозможно определить трудовые и материальные затраты и, следовательно, рассчитать размеры платы за содержание общедомового имущества. Многие управляющие компании, нарушая ЖК РФ, ввели в заблуждение собственников жилья, предоставив оферты, а в последующем, заключив договора без обязательства предоставлять коммунальные услуги в роли их исполнителя, как это предусмотрено  Жилищным кодексом и постановлением Правительства РФ № 354. В связи с этим, все договора, не содержащие существенных условий согласно гражданского кодекса РФ, могут быть признаны ничтожными.
• Управляющие компании допускают серьезные недостатки в работе с собственниками жилья. Их заявки и обращения зачастую не выполняются в установленные сроки, ответы на письменные обращения даются не по существу. Явные дефекты внутридомовых инженерных сетей своевременно не устраняются. Многие регламентные работы, предусмотренные стандартами деятельности УК, приказом Госстроя РФ № 170, постановлениями Правительства РФ № 290,416,491, не выполняются. Имеют место факты ненадлежащей подготовки домов к отопительному периоду, фальсификации паспортов готовности МКД к эксплуатации в зимний период. Повсеместно возникают проблемы по уборке снега с дорожных проездов к домам, с тротуаров, с крыш. В техническую документацию МКД своевременно не вносятся изменения в связи с производством регламентных работ. Собственников не удовлетворяет режим приема граждан, как на уровне ИТР, так и руководством управляющих компаний. Профессионализм и компетенция работников управляющих компаний, их уровень знаний жилищного законодательства не соответствует современным требованиям.
• Органы местного самоуправления (муниципалитеты, администрации сельских поселений), являющиеся собственниками неприватизированного жилого фонда в количестве 1939 тысяч кВ. м. (15.5% от площади всех МКД) и имеющие квартиры в большинстве МКД, наделенные такими же обязанностями, как другие собственники, самоустранились от исполнения своих обязанностей и полномочий, возложенных на них Федеральным Законом № 131, Жилищным кодексом РФ. Они практически не участвуют в годовых или внеочередных общих собраниях собственников жилья и не выступают инициаторами проведения собраний по конкретным актуальным проблемам МКД, не обеспечили проведение собраний по избранию Советов МКД, по расторжению договоров с УК, не выполняющих договорных обязательств, проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций. Так администрация города Костромы в 2012 году принимала участие только в четверти общих собраний. По истечении 2-х лет советы МКД в целом по области избраны только в 10% МКД, в г. Шарье - 1.3%; в г. Нерехте и в районе - 13%; Буе - 19%; Костроме - 27%; Галиче - 40%.

Эти недостатки и проблемы в сфере ЖКХ вызывают справедливое возмущение населения неудовлетворительной работой управляющих организаций, органов местного самоуправления, исполнительной власти. Это подтверждают многочисленные обращения граждан в надзорные органы, администрацию области, органы власти муниципалитетов и сельских поселений. В 2012 году по поводу ненадлежащего содержания жилого фонда, некачественных коммунальных услуг, ошибок в начислении коммунальных платежей в эти органы поступило около 7000 обращений, т.е. каждый седьмой собственник выразил недовольство работой управляющей организацией. В департамент ТЭК и ЖКХ Костромской области поступило 1130 обращений, в администрацию города Костромы – 1526, прокуратуру - 1316, в жилищную инспекцию - 1760, в управление Роспотребнадзора - 917. В суды было подано 89 исков, по которым около 60% нарушений подтвердились и требования истцов были удовлетворены.

Наибольшее количество обоснованных жалоб, по которым выданы предписания, подано по управляющим компаниям: ЗАО УК «Костромской дом» - (192 предписания), ООО «Юбилейный 2007» (109 предписаний), ООО «Заволжье» - (59 предписаний), ООО «Жилкомсервис» г. Мантурово (132 предписания), «Мантуровская управляющая компания ЖКХ» - (100 предписаний), ООО «Галичская управляющая организация» - (164 предписания), ООО «Управляющая компания г. Шарья» - (124 предписания), ООО «Жилкомсервис» п. Караваево - (16 предписаний).

Не смотря на рецидивный характер нарушений, прокуратура Костромской области, жилищная инспекция Костромской области, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Костромской области действенных мер к нарушителям жилищного законодательства не принимают. Это связано с тем, что должностные лица надзорных органов при проведении контрольных мероприятий ограничены рамками предмета и объекта проверки, определяемом строго на основании нарушений (претензий), обозначенных в поступивших обращениях граждан, что следует из требований ч.2 ст.10, п.3 ст.18 Федерального закона от 26.12.2008 года № 294 ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля.   Многие обращения конкретных физических лиц о нарушении их прав в той же степени затрагивают права и других собственников, проживающих в этом доме. Однако надзорные органы практически не вносят в суд иски по защите нарушенных прав неопределенного круга лиц. Всего девять исковых заявлений направлено Государственной жилищной инспекции Костромской области за девять месяцев 2013 года. Происходит это потому, что надзорные органы не вправе направлять исковые заявления в суд в защиту нарушенных прав граждан.

Так при осуществлении обследований жилищного фонда, должностные лица госжилинспекции при обнаружении нарушений нормативно-технических требований по содержанию общего имущества многоквартирного дома, не обозначенных в обращении жителей, не могут выдавать в отношении управляющих организаций предписание об устранении имеющих место нарушений, так как данные действия выходят за рамки предмета проверки и могут быть признаны судом незаконными. Аналогичная ситуация складывается при выявлении нарушений, затрагивающих права нескольких собственников, когда в качестве объекта проверки указан адрес конкретной квартиры, должностные лица госжилинспекции не вправе проверять наличие (отсутствие) указанного в обращении нарушения по адресам, не указанным в обращении. При возникновении таких ситуаций в адрес заявителей направляются письма с разъяснением положений действующего законодательства. При наличии неоднократных существенных нарушений требований жилищного законодательства лицами, осуществляющими профессиональную деятельность по управлению МКД, ни один из надзорных органов, ни одна муниципальная администрация не приняли мер по прекращению такой деятельности.

Работа саморегулируемой организации (далее - СРО) на территории области отмечается как некачественная, т.к. не соблюдаются основные обязанности по работе с управляющими компаниями и собственниками жилых помещений, не принимаются предусмотренные уставом организации действенные меры к недобросовестным управляющим компаниям. Широкая информация о работе СРО, в том числе и по приятию мер к управляющим компаниям предусмотренных мер воздействия, практически отсутствует.

Участники круглого стола выработали ряд рекомендаций Администрации Костромской области, Департаменту ТЭК и ЖКХ Костромской области, Прокуратуре Костромской области, Государственной жилищной инспекции Костромской области, Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Костромской области, Администрации города Костромы и Управляющим организациям.